Предпринимательская деятельность на первоначальном этапе и в период расширения бизнеса требует определённых инвестиционных капиталовложений. Не всегда физическое или юридическое лицо имеет в наличии необходимую для этого сумму, поэтому многие прибегают для решения этой проблемы заключая инвестиционный договор с вкладчиком. Этот документ стоит на защите прав и вкладчика, и заказчика.

Общие понятия инвестиционной документации

Инвестиционный договор — документально оформленная сделка между инвестором и заказчиком. В документе фиксируются обязанности и условия сотрудничества сторон. Впервые это понятие использовал Верховный суд, когда участились случаи споров между партнёрами при разделении доходов. Именно вследствие негативных ситуаций ввели определение инвестиционного договора и представили образец оформления документа. В инвестиционном договоре предпринимательской деятельности участвует 2 стороны — заказчик (клиент) и инвестор (вкладчик):

• Заказчик или клиент — физическое или юрлицо (руководитель организации), которое непосредственно ведёт бизнес-проект. Он отвечает за трату средств, предоставленных ему вкладчиком, обязуясь выполнить все наложенные на него обязательства согласно образцу инвестиционного договора, между юрлицами или физлицами. Заказчик отвечает в полном объёме за конечный результат финдеятельности.
• Вкладчик или инвестор — это конкретный человек или организация, вложившие собственные средства в развитие проекта. Главная цель вкладчика — получение инвестиционного дохода от предпринимательской деятельности.

Вложения в строительную сферу

Инвестиционные потоки в строительство пользуются наибольшей популярностью среди потенциальных вкладчиков. Практически все крупные строительные проекты сегодня финансируются сторонними источниками. Жилые комплексы, как правило, возводятся за счёт денежных средств будущих жильцов — обычных российских граждан. Коммерческие объекты недвижимости финансируют крупные компании и муниципалитеты.

В строительной области инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости предполагает получение вкладчиком от заказчика (девелопера) взамен инвестированных денег недвижимое имущество после окончания его строительства. По факту такие сделки никак не классифицируются российским законодательством. Инвестиционный строительный договор по правовому статусу считается смешанным соглашением. Гарантии его легитимности прописаны в ГК РФ статья 421, п. 2.

Структура таких соглашений предполагает наличие компонентов, которые характерны для договоров в разных сферах деятельности. Например, в договорных соглашениях на строительство могут содержаться формулировки, присущие договорам займа, товарищества или подряда. Это зависит от специфики деятельности строительной компании, получающей инвестиционную поддержку.

Условия инвестиционного договора

[mask_link]Образцы инвест договоров[/mask_link] и др.

Когда заказчик с инвестором готовы сотрудничать, они садятся за стол переговоров и обговаривают все взаимовыгодные условия дальнейшего сотрудничества, заполняют инвестиционный договор для бизнес-проекта по образцу. Партнёрские взаимоотношения между ними выстраиваются в такой последовательности:

• инвестор передаёт в управление собственные деньги заказчику;
• клиент вкладывает полученные деньги на воплощение бизнес-проекта, осуществляет контроль над затратами и доходами.

Все финансовые операции, согласно пунктам закона с регламентом взаимодействия инвестора и заказчика, документально оформляются. Это минимизирует риск потери вкладчиком собственного капитала. Согласно договорному соглашению клиент обязуется в определённый срок вернуть инвестору денежные средства с вознаграждением, выплачивать проценты от получаемой прибыли.

Обязанности инвестора и заказчика

В договоре прописываются конкретные обязанности вкладчика и заказчика. При подписании этого документа обязательно нужно уделять внимание каждому пункту. Инвестор обязуется:

• передавать деньги или прочие материальные ценности в управление заказчику на установленный договором период, а также обеспечивать ими в дальнейшем, если это регламентировано договорным соглашением;
• обеспечивать партнера всеми необходимыми правоустанавливающими и прочими документами;
• выплачивать заказчику вознаграждение, если это прописано в инвестиционном договоре;
• выполнять приём готового объекта.

Заказчик также имеет свои обязательства перед вкладчиком:

• разрабатывать самостоятельно или под заказ проектную документацию;
• подбирать, регистрировать и оформлять всю необходимую документацию на участок земли под строительство предмета недвижимости;
• согласно установленному графику, который обязательно фиксируется в договоре, заказчик обязан отчитываться перед вкладчиками о прохождении строительства, представлять документацию по расходованию инвестиций;
• проводить торги для подрядчиков, если это предусмотрено законодательством или договорным соглашением;
• формировать рабочие бригады специалистов для воплощения проекта;
• полностью контролировать работу контрагентов;
• своевременно сдавать жилой или нежилой объект недвижимости на приемку;
• предоставлять вкладчикам всю необходимую документацию по сданной в эксплуатацию недвижимости.

Инвестиционный договор в строительной области может дополнительно предусматривать подрядчика, основными обязанностями которого являются оргвопросы, а также поиск для клиентов инвесторов, и наоборот. За эту работу подрядчик имеет свой процент от получаемой прибыли. Сегодня это довольно актуальный вид бизнеса, который помогает физическим и юридическим лицам за определённый гонорар заключать инвестиционные сделки.

Необходимые документы

Любая сделка, в том числе инвестиционное соглашение, предусматривает наличие определённого пакета документов, в который обязательно входят:

• документы, подтверждающие личность участников договорного соглашения — для физических лиц и регистрационные — для юридических лиц;
• если стороны оформляют соглашение через своих представителей, то на таких лиц должна быть сделана доверенность;
• документация на бизнес-проект, в который будет осуществляться инвестиционный займ.

Дополнительно участники сделки составляют акт приёма или прочий документ, подтверждающий передачу денежных средств.

Выплата процентов по вкладам

Проценты за пользование вкладами заказчик может выплачивать инвесторам по двум вариантам: фиксированными платежами или процентами от прибыли бизнеса. Способ вознаграждения определяется инвестиционным договором.

Фиксированная выплата — неизменная сумма на весь период подписания контракта. Выплачивается в установленный договором срок. Возможны ситуации, когда заказчик по определённым причинам не имеет возможности выплатить вознаграждение инвестору в установленную дату. Такие моменты обязательно обсуждаются сторонами сделки дополнительно. Если вкладчик даст своё согласие, период выплаты процентов может быть продлён, но это обязательно фиксируется в договорном соглашении.

Проценты от прибыли, по договору, клиент выплачивает вкладчику. Чаще такой вариант применяется для долгосрочных контрактов. Заранее предусмотреть возможный доход от бизнеса практически невозможно, поэтому определяется приблизительное значение доходности, которое может меняться как в одну, так и в другую сторону. Такое вознаграждение многих инвесторов не устраивает, так как они желают не только сохранить собственный капитал, но и приумножить. Для клиента этот подход более выгодный, так как он в этом случае не гарантирует вкладчику конкретный размер финвознаграждения.

Деньги также могут передаваться по договору инвестором предпринимателю несколькими способами. Стороны сделки могут подписать соглашение инвестиционного товарищества, зафиксировать условия партнёрских отношений, по которым инвестор предоставляет заказчику средства одним платежом.

Второй вариант соинвестирования — передача денег клиенту частями, по мере необходимости. Условия выполнения частичных инвестиционных сумм в бизнес-проект обязательно фиксируются в договоре. По такому варианту контракты могут заключаться в следующих ситуациях:

• заказчик находится на этапе разработки плана, поэтому ему не требуется вся инвестиционная сумма;
• вкладчик не испытывает полного доверия к клиенту и таким способом пытается минимизировать возможные убытки;
• инвестиционный проект предполагает периодическое финансирование.

Все финансовые операции по инвестиционному договору между физическим и юридическим лицом должны осуществляться под контролем не только заказчика, но и самого вкладчика, чтобы своевременно можно было решать возможные проблемные ситуации и конфликты между сторонами сделки. Иногда такие споры доходят до судебных разбирательств. А суду для принятия правомерного решения нужны документы, подтверждающие спорные финансовые операции.

Инвестиционный договор: форс-мажорные ситуации

Стороны по договору могут освобождаться от выполнения своих обязательств как в полном объёме, так и в частичном в результате форс-мажорных обстоятельств:

• вследствие стихийных бедствий (землетрясение, наводнение), прочих природных явлений;
• из-за эпидемии в регионе ведения бизнеса;
• в случае возникновения военных действий или совершения террористических актов на территории государства;
• при внесении изменений в действующее российское законодательство, принятии местными органами власти нормативных актов, которые делают невозможным выполнение обязательств участниками контракта инвестирования.

Доказательством таких обстоятельств и периода их действия для договора являются справки, выданные компетентными органами.

В случае изменения нормативных актов или внесения поправок в государственные законы, которые повлияли на значительное ухудшение положения участников инвестиционного соглашения по сравнению с их положением на момент заключения договора, а также привели к дополнительным финансовым затратам по проекту, период выполнения работ может быть увеличен на определённое время. В подобных ситуациях дополнительно оговаривается стоимость и срок действия контракта, заключается отдельный договор.

Период осуществления обязательств по действующему инвестиционному договору увеличивается на такое же время, на протяжении которого были зафиксированы форс-мажорные события и их последствия. Если в результате подобных просрочка выполнения обязательств превысит установленные дополнительным соглашением договора сроки, любой участник сделки может отказаться от невыполненной части контракта. Но, тогда никто из участников не может потребовать от другого возмещения случившихся убытков.

Инвестиционный договор — довольно значимое решение для обеих сторон сделки, которое принимается с учётом всей необходимой информации и установленным пакетом документации. Каждый участник инвестиционного соглашения имеет собственные права и обязанности и может надеяться на положительный исход сделки.

А вам договор помогал получить ожидаемое вознаграждение от сделки?